Në dekadat e tranzicionit, ndërtimi ka njohur dy cikle. I pari nisi pas vitit 1997, teksa lëvizjet e popullsisë nxitën ndërtime masive në qytetet e qendrës së vendit, kryesisht në kryeqytet. Rritja ishte e shpejtë deri në vitin 2003-2005, me sektorin që arriti në 15% të Prodhimit të Brendshëm Bruto (PBB).
Në vitet në vijim, rritja e shpejtë e çmimeve e frenoi sektorin, që kaloi në një fazë maturimi që zgjati deri në 2008-2009. Pas kësaj periudhe, e përkeqësuar nga ndikimi i krizës botërore financiare në sektorin bankar të vendit, ndërtimi hyri në fazë rënieje, duke zbritur poshtë 9% të PBB-së në 2014.
Por me kthimin e tendencës në rritje të sektorit pas 2015 dhe shtimit të presionit të taksimit në koston e ndërtimit, çmimet ishin dyfishuar, nga rreth 400-500 euro/m² në periudhën e krizës së 2010-s në 1000-1200 euro/m² në vitin 2016.
Pas 2016-s, sektori filloi sërish zgjerimin, i nxitur nga dhënia e lejeve të ndërtimit në kryeqytet. Ndonëse në raport me PBB-në ndryshimi nuk ishte shumë i fortë, për shkak të rritjes më të shpejtë të aktiviteteve të tjera, në vlerë është shumë më i lartë për shkak të çmimeve të shtrenjta.
Në vitin 2023, sektori ka arritur nivelin më të lartë që nga 2014-a, duke e kaluar 10% të PBB-së, me vlerë prej 235 miliardë lekësh në sektorin e ndërtimit dhe 136 miliardë lekë për aktivitetin e pasurive të paluajtshme, për një total prej rreth 372 miliardë lekësh (3.7 miliardë euro).
A është ky kulmi i ciklit të dytë të ndërtimit?! Viti 2023 i dha disa sinjale. Çmimet janë rritur me shpejtësi, duke frenuar kërkesën. Në qendër, apartamentet kanë arritur në një pikë të lartë prej 4-6 mijë euro/m² dhe brenda unazës në 2000-2500 euro/m².
Shtrenjtimi i qendrës, zhvendosi kërkesën më në periferi, duke tërhequr një valë të re rritje çmimesh. Tashmë apartamenti më i lirë në Tiranë kushton mesatarisht 1000-1200 euro/m².
Valuta informale ka qenë një faktor i rëndësishëm që ka nxitur tregun e ndërtimit dhe pasurive të paluajtshme, por hetimet e SPAK i kanë “trembur” këto hyrje, sipas deklarimeve nga agjentët e pasurive të paluajtshme.
Të dhënat nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK) treguan se numri i transaksioneve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme pësoi rënie vitin e kaluar.
Të dhënat e ASHK-së tregojnë se u regjistruan gjithsej 35.690 transaksione të shitblerjes së pasurive të paluajtshme, në rënie me 5.8% krahasuar me një vit më parë. Një shifër e tillë dëshmon se tregu i pronave ka pësuar frenim vitin e kaluar.
Edhe në kryeqytet, numri i transaksioneve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme në Tiranë, pësoi rënie për të dytin vit radhazi në 2023. Në ASHK u regjistruan 20,959 shitblerje, në rënie me 20%, krahasuar me vitin 2022, duke dhënë një sinjal të qartë për një ndryshim të tendencës në sektor.
Pesha që zë Tirana në tregun e pasurive të paluajtshme është e konsiderueshme. Në kryeqytet në vitin 2023, u kryen mbi 80% e totalit të transaksioneve të pronave.
Sinjalet nga tregu janë që edhe kërkesa e të huajve për prona po bie, si rrjedhojë e shtrenjtimit të shpejtë të tyre. Vitet e fundit, apartamentet në bregdet, sidomos në Jug njohën rritje dyshifrore të çmimeve, për shkak të kërkesës së lartë.
Çmimet maksimale të shitjes së apartamenteve në bregdet kanë arritur deri në 4,000 euro/m², kurse për sa u përket çmimeve të vilave, përmenden edhe vlera prej 2 milionë eurosh, sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme.
Çfarë po ndodh me ndërtimin? Rritet kreditimi, energjia dhe pagat. A janë këto kosto të reflektuara në shtrenjtimin e apartamenteve?
Në Sarandë, rritja e shpejtë e çmimeve po sjell rënie të shitjeve me 50%, por frenimi i kërkesës po ndihet dhe në zonat e tjera, përfshi Durrësin, që është më i lirë.
Në vitin 2023, blerjet e të huajve “furnizuan” rreth një të pestën e transaksioneve, sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë për blerjet e të huajve (325 milionë euro) dhe totalit të transaksioneve të pasurive të paluajtshme, sipas INSTAT (1.36 miliardë euro).
Me kredinë për pasuritë e paluajtshme që ka arritur në 26% të së gjithë huasë së dhënë në vend, Banka e Shqipërisë ka shfaqur shenjat e para të shqetësimit. Më herët gjatë këtij viti, institucioni qendror ka shtuar kërkesat për kapital për bankat.
Në korrik, Banka e Shqipërisë vendosi që norma e shtesës kundërciklike të kapitalit (KUNC) për Shqipërinë do të jetë 0.25 pikë për qind, nga zero që parashikohej në vendimin e mëparshëm.
Të gjitha bankat tregtare në Shqipëri duhet ta plotësojnë këtë shtesë pas një viti, duke filluar nga data 30 qershor 2025.
Një nga elementet që ndikoi në këtë vendim lidhet me treguesin e paralajmërimit të hershëm (TPHP) dhe që sinjalizojnë zhvillimet në kreditim dhe në aktivet jofinanciare, konkretisht në tregun e pasurive të paluajtshme. Ky vendim u mirëprit dhe nga Fondi Monetar Ndërkombëtar.
Zhvillimet demografike prej vitesh nuk janë në favor të tregut të pasurive të paluajtshme. Të dhënat e fundit të Censit gjetën se popullsia e Shqipërisë në dekadën e fundit është zvogëluar me 420 mijë banorë, ose rreth 14% më pak.
Edhe gjetjet e tjera nuk janë optimiste: Rreth 40% e apartamenteve rezultojnë të jenë bosh; grupmosha 15-19 vjeç është përgjysmuar në një dekadë; numri i grave në moshë riprodhimi ka rënë 28.4% nga 2011-2023, që paralajmëron një tkurrje të mëtejshme të lindjeve.
Bashkia e Tiranës, më e madhja në vend, e cila është një qendër graviteti në krahasim me të tjerat për emigracionin e brendshëm, është shtuar vetëm me 40.7 mijë banorë nga viti 2011 deri më 2023.
Kjo rritje faktike e popullsisë së kryeqytetit nuk është një lajm i mirë për ndërtuesit në kryeqytet, të cilët kanë ndërtuar për projeksione të gabuara deri më tani me të dhëna që Tirana rritet me 20-25 mijë banorë në vit.
Maturimi në fakt duket se ka filluar. Rritja e aktivitetit të pasurive të paluajtshme është ngadalësuar ndjeshëm në tremujorin e parë të këtij viti, sipas të dhënave të fundit nga INSTAT për Prodhimin e Brendshëm Bruto.
Të dhënat e INSTAT bëjnë të ditur se aktiviteti i pasurive të paluajtshme u rrit me 5.9% me bazë vjetore në tremujorin e parë të këtij viti. Ritmet e rritjes janë përgjysmuar në krahasim me 2023, kur kulmuan në 11.3%, niveli më i lartë në të paktën një dekadë.
Ndryshe nga aktiviteti i pasurive të paluajtshme, sektori i ndërtimit ka vijuar rritjen e fortë, duke sinjalizuar, për herë të parë në këto dy vitet e fundit, për një mospërputhje të kërkesës me ofertën. Ndërtimi u rrit me 14% në janar-mars 2024, nga 9.8% që ishte zgjerimi vitin e kaluar.
Ka apo nuk ka kërkesë, rritja do të vazhdojë
Përkundrejt tendencës tkurrëse të popullsisë dhe frenimit të kërkesës si rrjedhojë e çmimeve të larta e rënies së fuqisë blerëse, tregu nuk pritet të ndalet. Në vitin 2022, sipërfaqja e lejeve të ndërtimit arriti nivel rekord në dekadën e fundit dhe këto ndërtime janë ende në proces.
Ndonëse kërkesa nuk duket se premton shumë, kompanitë e ndërtimit nuk tërhiqen, sidomos në kryeqytet.
Sipas të dhënave të INSTAT, në vitin 2022, sipërfaqja e dhënë për leje ndërtimi për banesa ishte rreth 1.8 milionë m2, niveli më i lartë rekord. Në vitin 2023, lejet ishin me rënie, por ndërkohë projekte të reja të mëdha janë paralajmëruar.
Janë të paktën 8 projekte zhvillimore, që parashikojnë ngritjen e kullave që do të kenë deri në 65 kate dhe një tjetër projekt 100 kate, i prezantuar së fundmi, i cili nuk e ka marrë ende lejen e zhvillimit.
Krahas projekteve që po ngrihen mbi truall privat, edhe vetë qeveria planifikon të japë për zhvillim disa hapësira që i ka në pronësi, të cilat i kanë kaluar tashmë Korporatës së Investimeve, që pritet të bëjë publike planet e saj për këto prona.
Në qershor, Agjencia Kombëtare e Planifikimit të Territorit hapi tenderin me objekt “Energjizimi i qyteteve: Zhvillimi inovativ i pronës publike”.
Kjo procedurë kërkon të afrojë pranë vetes projektide që synojnë të zhvillojnë pronën publike, në bashkëpunim me sektorin privat, ku në fund, përfitimi që do të marrin institucionet janë zyra./monitor
